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红利消退,竞争加剧,2019年德州本土房企风险研判!

2019-05-23 来源:小房嘚啵嘚
 
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在中国,有80%的城市,人们在抱怨价格高;

对于德州这座四线城市,也不乏众多的购房者开始为房焦虑,房价的上涨,让几家欢喜几家愁。

然而伴随市场环境在发生改变,对于地产企业的各项利好正在减弱或消失。

购房者的焦虑开始向开发企业传播,开发企业、购房者陷入“两难境地”。

2019,市场的变化,给予本地开发企业的考验愈加严峻。

一、 人口增长红利减弱

人口增长是决定地产行业需求量的重要指标,某个区域人口数量增加主要由自然增长率、农村人口进城(人口城镇化)及流入人口决定;

德州作为标准的人口净流出型城市,人口的增长主要依靠自然增长率的支撑。


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根据德州卫计委网站数据显示,2018年,德州市新出生人口相比2017年,减少近2万人,自然增长率从10%降低至6.71%;

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2016年,山东放开二胎政策以来,德州新出生人口达到新高,但伴随部分二胎意向较高的家庭生育后,2017年出生人口出现降低,在2018更是下滑。

二胎家庭的减少,市场对于三室大面积户型需求量减少,同时改善类客户换房需求也在降低。

同时,伴随经济的推动,市区房价的上升,农村进城人口减少,城镇化速度放缓。


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二、经济增速换挡

2018年,德州市GDP增速6.7%,相比2017年,降低了0.6%,经济的下滑,导致经济对地产行业的推动力下滑,面对经济的调整,我们需正视宏观经济的趋势,同时侧面也表现出,国家在努力摆脱经济对房地产行业的依赖,面对下行,未再次借助房地产来刺激拉动经济的上升。

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固定资产投资方面,增速由过去的8%,降至7.3%;

三、棚改、去库存红利消退

2019年山东省政府工作报告中提到,2019年山东省开工改造棚户区21万套,而与之相对应的,2018年山东全省共开工改造棚户区84.3万套。从84.3万套到21万套,这不是一个腰斩的问题,是两个腰斩的问题,一下子减少75%。

山东省棚改量的减少,将会大幅减少德州市区域的棚改数量,对于楼市而言,部分因棚改货币化安置而产生的需求正在迅速的减少;

同时,在2014-2016年轰轰烈烈的去库存要求下,整体大环境调控政策放松,到2017年初,市场的库存大量减少,去库存目标基本实现,“限购全面放开,信贷宽松,税收优惠,购房补贴”等去库存时期的政策红利正在消失。

四、调控政策分化

2019年初,部分一二线城市调控政策开始出现松动,对于三四线城市,将是一种考验,部分因限购政策被挤压到三四线购房的客户开始回流;

未来,伴随房地产市场逐步冷却,部分一二线城市的限购、限售等调控政策预计将逐步取消;

而这些政策的取消对于一二线城市是红利,但对于三四线城市将是考验;

1、限购政策

市场火爆期,实行限购政策的多为一二线城市,继而导致部分无资格购房的客户被挤压到三四线城市购房,但限购的取消,将会导致部分客户回流,将原本购买的三四线城市房子的客户开始甩卖变现,继而购买一二线城市的房子,这将导致三四线城市的客户需求量减少,但对外销售的房源增加,让原本市场下滑的三四线城市,更是雪上加霜。

2、限售政策

某些政策在市场火热期的时候,是为了限制市场,而到了市场下滑期,则是为了促进市场稳定;

限售政策,在市场的上升期,是为了遏制某些投资类客户,延长投资者持有时间;

而在市场下滑期,是为了防止前期已经购房的投资类客户大量出手房产,继而导致市场供应量大幅挤压,市场价格下滑较快。

德州在2017年10月份发布全市限售政策,但伴随市场的冷却,在市场火热期出现的调控政策预计将陆续取消,例如菏泽取消限售,限售的取消将导致市场一手期房与二手现房产生竞争,客户分流,一手房去化难度加大。

五、市场需求下滑

伴随房价的上升,市场所能承受首付和后期贷款压力的客户愈加减少,部分刚需类客户观望情绪高涨,

虽然市场在发生变化,售楼处也的确会有很多强烈购买意客户在看房,但众多的购房者是手里拿着各种渠道凑齐的首付,去购买后期月供高于自身月收入的房子,房子的支出和他们自身实际的购买力远不匹配。

这种风险,销售顾问是能够感觉到的。

六、成本上升,门槛升高

1、土地成本

2017年开始,伴随房价的身高,德州土地市场走热,地价迅速升高,从400万地王,到700万/亩,再到1067万/亩


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三四线城市短期的市场火爆,导致开发企业对未来市场预期过高,在土拍中,过于激进,激烈的土拍竞争致使地价飙升,地王频现,德州土地市场楼面均价在2015年后,近三年提升近1500元/㎡;对于本地大量的小规模地产企业,拿地资金变为一种高门槛。

2、建安成本

在全国轰轰烈烈的“去产能”‘严环保’的形势背景下,能够生产的企业数量减少,房地产原材料供不应求,价格迅速升高。

同时,工人的工资成本也在提高。

3、资金成本

伴随政府对房地产企业监管的力度加大,对于以往的银行、基金、信托等融资渠道一一被封堵,地产企业融资难度再上一层,部分房企的融资成本达到年息18%。

成本上升,房价虽上涨,但房企的利润也同时在被压缩,另外,伴随税收监管制度的逐渐完善,房企以往的高利润模式已成为过去。根据地产行业经验,正常交税的地产企业,纯利润率不会超过25%。

七、市场监管趋严

1、备案价格

2017年10月,德州市政府发布德州房地产市场调控政策,针对备案及销售价格方面做出明确限制,房企的定价权被严格限制,原本利润预期被压缩。

2017年年初开发企业原有的房价高涨的模式被限制,过往不再。

2、资金监管

2016年,德州市陆续开始启动房地产预售资金监管,对于房地产开发项目预售房源客户所缴纳的房款,其中一定比例需交至政府监管账户,由政府监管。这一措施,保证了房地产企业滥用资金、避免烂尾的同时,对于地产企业资金方面将是一个考验。

3、预售管理

由于政府对房地产行业的监管体制愈加完善,市民对于政府政策的了解加深,房地产市场的预售制度愈加全面,市场无证销售,无证认筹的项目迅速减少,从源头避免烂尾,避免纠纷事件的发生。以往卖楼花,未动工先收钱的现象几乎不存。

4、调控深入

伴随政府对房地产短期调控政策的日渐深入,房地产长效调控机制的日益完善,调控逐步开始因城施策,因地制宜,根据不同城市不同的市场环境,地方政府制定适合区域的调控政策,防范市场风险。

八、名企入侵,竞争加剧

不可否认,面对外来大鳄的攻城之势,本土房企面临着前所未有的挑战和压力。

2017年,伴随德州房价的升高,以碧桂园、中梁、绿地、新城、恒大等为代表的品牌开发商开始努力挤入德州市场,


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在这一轮“过江龙”与“本地虎”的斗争当中,“本地虎”暂时占据上风,东海地产、嘉诚地产、嘉泰地产、德兴地产、德百地产“五大家族”依靠本土优势和手上仍然掌握着的大量土地依旧占据半壁江山,但伴随时间的推移,名企借助品牌、资金、资源优势或后来者居上,如何转型成为目前本土房企研究的方向。

伴随经济对房地产行业的依赖度降低,地产行业所要经受的考验将愈加严厉。

政府所需要的是地产企业的资金和资源。

资金,则是土地价高者得。对于纯住宅地产的项目,政府希望的将是能够获取更多的土地出让金;

而资源,则更多的是第三产业,例如绿地进入德州的模式,借助自身资源,引进产业,同时建设超高层。

无论资金或者资源,这都是本土房企的短板。

九、危机中寻找生机

虽然德州地产市场,对于本土房企而言,“内忧外患”,不过需要注意的是,仍有很多本土房企坚守阵营、谋求转身,凭借对本地市场的高度熟悉和经验积累寻求逆势突围。

1、 方向转型

伴随德州地产行业竞争加剧以及行业门槛的升高,部分地产企业开始寻找出路,部分房企开始转型升级,去地产化,例如德兴地产,开始涉猎创业孵化、投资、教育、生物科技等领域。

与部分固守本土的开发商相比,也有不少开发商兴致勃勃地往外发展‘例如东海地产进入邹城、济南,德兴地产拓疆济宁梁山,金辰地产落地河北故城。

2、 打造核心竞争力

部分房企借助前期的经验及资源积累,探索自身核心竞争力,获得地产开发机会,例如德百地产,借助自身商业资源优势,在齐河、夏津、乐陵、宁津等地先后开发建设德百广场,同时捆绑住宅用地开发;

3、 抱团取暖;

在外来开发商的冲击下,本土开发商们纷纷开始寻找转型突围之道。许多本土开发商与外来品牌开发商合作,利用本土资源优势,为外来开发商提供土地等生产资料,外来品牌开发商则提供生产技术和品牌,达到最高利润化。例如永锋地产借助绿城品牌,合作开发多个项目;

与此同时,也有本土品牌开发商走“抱团”合纵对抗外来品牌开发商的道路。例如,德州东海地产与德州德达城投联合取得陵城区西关地块;

十、发展建议

1、 坚守精耕,突出重围

对于大型地产企业,碧桂园、恒大地产、绿地控股等更加注重的是高周转模式开发,而高周转模式下的项目开发建设,不可避免的将会导致品质的下降。

同时,对于本地客户及市场调研的缺乏, 多以集团模板式复制性产品设计难以打造真正符合本地客户的产品,这将是本地房企突围的点。

部分本地房企开始从项目品质方向发力,借助多年本土开发的客户积累和社会口碑,抢占市场。

2、 向专业迈进

标准化、系统化,是本土小型房企的短板, 本地房企决策的一言堂,相比大企业的种种繁琐流程,的确在效率方面明显加快,但也容易导致企业无法更加适应行业的变化,应对危机,行业的专业度方面缺失严重,同时从业人员的参差不齐,也是导致水平难以提升的阻力。

对于本地房企而言,需加强自身的专业化、标准化,同时加强人才的引进与培养,能用人、用能人、人能用

3、 探索核心竞争力

面对各方变化所带带来的生存压力,本土房企需探索寻找自身市场核心竞争力;

借助自身本土资源,在人脉、土地、产品营销方面拓展资源,在产品品质、施工、社区理念、物业等方面打造自身的优势。

同时,在地产行业的上下游,寻找更加适合自身发展的立足之地;

4、 侧重短平快项目

“短平快”,这一词汇常用来形容开发项目投资少、周期短、见效快、效益高,对于本土小型房企而言,由于资金实力、去化能力有限,可适度向小而精的项目进行倾斜,小项目,占用资金小,灵活度高,去化周期短,能够更加抗市场风险。

本土房企与品牌房企之间,运营的方式,以及策略存在众多的不确定性,但无论对于本土企业,还是品牌名企,面对行业的调整,市场下滑,都是巨大的考验,相比于品牌房企,本土房企在运营灵活度,资源方面有着优势,大房企因为项目众多,所覆盖的区域广,行业的波动,让其所经历的风险更大,但品牌房企在成本把控,融资、去化能力方面更胜一筹。

在行业的最艰难期,品牌房企行列中流传的是“不是第一个倒下的,就能够有机会活下去”,因为第一个倒的,被救的机会微乎其微,为了防止整个行业不良连锁反应,整体经济的动荡,一家企业倒下,政府将会出手救市,对于剩下的企业来说,,利好将要来临;

另外,品牌房企除去依靠项目利润盈利获取现金流以外,股票的上涨是一个重要的渠道,股票市场的波动,甚至比调控政策影响更要严重。

红利渐消,给予德州本土开发商的时间还有多长?

明者因时而变,智者随事而制,行业红利虽在消退,但我们仍需迎难而上,在市场夺得一席之地。

未来市场利好正在渐消,潮水退了我们就会知道谁在裸泳。

风大了,猪也能飞上天,但风停了,猪第一个会被摔死,市场的冷却期,正是练内功,强基础的最好时机;

“认清时局,顺势而动”在新的市场环境下,被赋予了更多的含义。 点击


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